一、风险种类及特（tè）点（diǎn）

(一).管理模式风险（xiǎn）

管理模（mó）式（shì）风险主（zhǔ）要（yào）指在从事物业经（jīng）营管理活动时，责任方采取的管理方（fāng）式以及（jí）法律模式等导致的风（fēng）险，主要包括（kuò）以下两种：

1.不（bú）同企业（yè）管理模（mó）式带（dài）来（lái）的风险

不同的物业服务企业对于从（cóng）事（shì）经营性管理活动（dòng）所采取的（de）管理方式不同，有的是成立子（zǐ）公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者项目部。

成立子公（gōng）司（sī）是目前最稳妥的办法。子公司是独立法（fǎ）人（rén），独立（lì）承担民事（shì）责任（rèn），可以最大限度地（dì）降低（dī）项目一旦（dàn）运作失败给物业（yè）服务（wù）企业造成的（de）影响，可（kě）以说（shuō）是在项目和物业服务企业之间建立了一道有效（xiào）的“防火（huǒ）墙”。但是，成立子（zǐ）公司（sī）时间长，手续繁杂，不（bú）利于迅（xùn）速开展工（gōng）作。

2.不（bú）同产（chǎn）权（quán）结（jié）构带来的风险

开发商成功开发商（shāng）场项目后（hòu），对项（xiàng）目处（chù）置的三（sān）种方（fāng）式：

(1)完（wán）全（quán）拥有（yǒu）产权，或（huò）直接出售（shòu）一小部（bù）分产（chǎn）权，自己（jǐ）仍维（wéi）持大股东(大（dà）业主)的身份（fèn）；

(2)将大（dà）部（bù）分产（chǎn）权出售，成为小（xiǎo）股东；

(3)全部（bù）出售套现。

后两种（zhǒng）由于（yú）产权分散，业主众多，意见难以集中。而大（dà）部分业主又（yòu）没有管（guǎn）理（lǐ）商场项目的经验，凭想象和（hé）主观推断的人不在（zài）少数。

(二).经营（yíng）项目选（xuǎn）择的风险

物业服务企业开展经营管理工作，要把握以下几点：

(1)与企（qǐ）业自身的（de）主业相协调。

(2)与企业人才储备相协（xié）调。

(3)与企业的（de）发展方向和发展阶段相协调（diào）。

(三).经（jīng）营过程（chéng）中（zhōng）的风险

特别值得关注（zhù）的有以下几类：

1.合（hé）同（tóng）签订中的风险

如物业产权人过分注重自己的收（shōu）益，而忽视对经营方（fāng）产品质量的监管；物业（yè）服务企业在外委具体经营项目（mù）时（shí），过（guò）分强调租金，而（ér）忽略对承包人的（de）考核等（děng），以致出现问题后依据不足（zú）。

2.产品组合的风险

这（zhè）是指产品定位后产品组合不当（dāng）导致（zhì）的（de）风（fēng）险。

3.产品质量的风险

在（zài）物（wù）业经（jīng）营管理活动中，始终存在质量风（fēng）险（xiǎn），特（tè）别是有关特种经营（yíng）项目。

4.突发事件的（de）风险

例如，2003年（nián）春（chūn）夏（xià）之交在（zài）中（zhōng）国发生的非典疫情以及2013年年初发生的h7n9疫情，无疑是所有（yǒu）服务（wù）行业面临的最大的（de）突发事件，企业损失不可估量。

(四).财务（wù）风险

1.垫款风险

物业服务企业应当把握一条原（yuán）则：不能以大量前期资金投入作为获（huò）得（dé）一个物业经营项目（mù）的（de）管理权的（de）前（qián）提条件，而（ér）应（yīng）以物业服务企业的（de）整体经营管理实力和服务特（tè）色（sè）赢（yíng）得管理权。

2.抵押风险

大（dà）部分经营者都依赖筹措的资金从事经营活动，而（ér）抵押贷（dài）款（kuǎn）是筹措资金的一（yī）种重要方式。

(五).管理团队（duì）的风险(人力资源风险（xiǎn）)

物（wù）业经营管理团队（duì），是各类专业（yè）人才的集合。选择（zé）适宜的（de）带（dài）头人，配备相对专（zhuān）业的管（guǎn）理班子，是物业经营管理成功（gōng）与否的关键和基础。

(六).政策环境变化的风险

这是指因国（guó）家政策变化给物业经营管理带来的风险。例如（rú）城市改造拆迁，进城（chéng）务工人员季节性停工，最低（dī）工（gōng）资标（biāo）准及（jí）社会保障制度的调整，有关税收政策的变化等（děng），都需要物业服务企业和具体（tǐ）经营者高度关（guān）注，做（zuò）到提（tí）前预防。风险一旦发生，在最短的时间（jiān）内采取有（yǒu）效措施处理（lǐ），减少损失。

二、风险防（fáng）控

物业经营管理中（zhōng），风险的防控（kòng）主要（yào）有以下几个要点。

1.制订合理的经营管理计划

步（bù）骤：

(1).市（shì）场分析（xī）

(2).交通与（yǔ）公用设施（shī）情况（kuàng）调（diào）查

(3).同类物业（yè）供（gòng）求（qiú）关系调查

(4).消费者（zhě）调查、分析

(5).进行严密的经济论证

(6).组建精（jīng）干的经营（yíng）管理团队，确（què）定（dìng）合（hé）理的经营目标（biāo）。

2.协调（diào）处理好各方关系

(1).协调处理好与业主的关系。

(2).协调（diào）处理（lǐ）好与租户的关（guān）系。

(3).协调处理好（hǎo）业（yè）主与租户间的关系。

(4).协调处理（lǐ）好（hǎo）与消费者间（jiān）的关系（xì）。

(5).协调（diào）处理好与媒体（tǐ）的（de）关系。

3.建（jiàn）立风险防范机制（zhì）

4.合理投保，转移风险

风险（xiǎn）造成损失（shī）是不可避免的，但我们可（kě）利用风险的可测量性，识别出（chū）物（wù）业及物业服务企业（yè）经营过程（chéng）中（zhōng）各环节的风险，通过对（duì）风险的分（fèn）析，及时采取（qǔ）应对（duì）措施（shī），实施全方（fāng）位的监控预防风险，减少风险，减少损失。这个系统工（gōng）程被称之为物业管理中（zhōng）的风险（xiǎn）管（guǎn）理。因此，物业管（guǎn）理中的（de）风险（xiǎn）管理的主要目（mù）标就是（shì）以最低人（rén）力（lì）、财力、物（wù）力（lì）、时间、社会资（zī）源等（děng）成（chéng）本，控制物业管理中的各种风险或降低其（qí）损失，使物业获得（dé）最佳（jiā）的安全保障和保值升（shēng）值能（néng）力，使物业管（guǎn）理企业增加更（gèng）强的生（shēng）存（cún）竞争力进（jìn）而提（tí）供（gòng）更令顾客满意的物业服务。由（yóu）于防患于未然，因此，有效（xiào）的风险管理（lǐ）可以（yǐ）降低（dī）物业管理中总的成（chéng）本。