近年来，法院受理的物业服务（wù）合同纠纷案件数量较多（duō），随着公民法律意识和证据意识的增强，在是否缴纳物业费（fèi）及如何（hé）缴纳（nà）物业（yè）费的问题（tí）上，业主行使抗辩权的事由愈加（jiā）繁多（duō）。但（dàn）是看似都是依据物业服务合同提出的抗辩意见，有的（de）业主最（zuì）后得到（dào）了法（fǎ）院的（de）支持（chí），有的案（àn）件（jiàn）却以业主败诉收尾（wěi）。那么在（zài）物业服（fú）务合同纠纷（fēn）案件中，业（yè）主如（rú）何正当提出自己的抗辩（biàn）意见呢？本文针对业主在物业服务合同中的主要抗辩意见分析如下（xià）：

1、业主以非前期物业（yè）服务合同当事人为由抗辩

前期（qī）物（wù）业服务合同是在业主大会还（hái）未成立时，由建设单位和物业服务企业（yè）就物（wù）业（yè）的有关事项所达成的（de）协议。合同的签（qiān）订主体并非业主（zhǔ）主要是因为小区（qū）在建（jiàn）设（shè）之（zhī）初，面临着入住率低等现实情况，无法成立业主大会，不能（néng）行使（shǐ）选聘、管理等权利，所（suǒ）以（yǐ）由建设（shè）单位代为行使。

虽然业主并（bìng）未加入前期物业服（fú）务合同的订立过（guò）程，非合同的签订主体（tǐ），但是该（gāi）合同的内容却是与业（yè）主的（de）利（lì）益息息相（xiàng）关的（de），业主仍受合同效力的约束（shù）。这主要是由于在商品房（fáng）买卖（mài）合同签（qiān）订后，前（qián）期物（wù）业服务合同的规定已经包含于商品房（fáng）买卖协议之（zhī）中，建设单位所享有（yǒu）的物业（yè）服（fú）务之债（zhài）权发（fā）生（shēng）转（zhuǎn）移，业主取得了这一债权，因而享有（yǒu）前期物业合同（tóng）中的权利（lì）、同时（shí）也要履行合同中的义务，所以（yǐ）可以（yǐ）说前期物业（yè）服务合同具有（yǒu）涉他性的特点（diǎn）。故非业主（zhǔ）本人（rén）签订的（de）前（qián）期物业服务合同的效力可（kě）以追及业主，所以业主的（de）“并非合（hé）同当（dāng）事人”不能成为抗辩理由。

2、业主以未享受或者（zhě）无需接受相关物业服务为由抗辩（biàn）

根据《最高人民法院关于审理物业服（fú）务纠纷案件具体应用（yòng）法律若干问题的解释》(以（yǐ）下简称物业服务纠纷司法（fǎ）解（jiě）释)第6条（tiáo）规定：物业服务企（qǐ）业（yè）已经按（àn）照合同约定（dìng）以（yǐ）及相关规定提供服务，业（yè）主仅以未享（xiǎng）受或者无需（xū）接（jiē）受相（xiàng）关物业服务为抗辩（biàn）理（lǐ）由的（de），人民法院不予（yǔ）支持。业主提出物业（yè）服（fú）务（wù）提供方单方面强行中（zhōng）止（zhǐ）服务（wù），需向（xiàng）法院提交（jiāo）相应（yīng）的（de）证据（jù）加以证明。若无证据（jù）证明，仅以（yǐ）未享受服（fú）务进行抗（kàng）辩，则（zé）无（wú）法（fǎ）得（dé）到（dào）法院（yuàn）的支持（chí）。

3、业主以物业服务企业未尽（jìn）到安全（quán）保（bǎo）障义（yì）务造成业主财产损（sǔn）失为由抗辩

业主（zhǔ）需证明物业服务（wù）企业（yè）存在违反合同约定或者法律规定（dìng）的安保义务（wù）的行为、这一行为（wéi）给（gěi）业主造（zào）成了财产损（sǔn）失、违约行为与（yǔ）财产损失之（zhī）间存在因果关系（xì）。

物（wù）业服务企业的安保（bǎo）义务源（yuán）于法律相（xiàng）关规定和合（hé）同约定（dìng）。法定的安（ān）保（bǎo）义务主要是在各（gè）地的物业（yè）管（guǎn）理条例中规定（dìng）的物（wù）业服务企业对（duì）违反小区安全管理行（háng）为的（de）制止（zhǐ）义务（wù）以及防止小区内出现安全问题的（de）协助义务（wù）。业主可以依据物（wù）业服（fú）务（wù）合同的约定提起（qǐ）违约（yuē）之（zhī）诉，也可以依据法律的（de）相关规定提起侵（qīn）权之诉。

当（dāng）物（wù）业（yè）服务（wù）企业未尽到安保义（yì）务时，其向业主行使物业费请求权，业主可以（yǐ）以未尽到（dào）安保义务为由（yóu）抗辩（biàn）。理由主（zhǔ）要为：“未尽到安保义务”是对合同义务的不（bú）完（wán）全（quán）履（lǚ）行，属于违约（yuē）行为；但是这一行为并非根本（běn）性违（wéi）约，所以法院在最后的（de）认定中会根据（jù）安保（bǎo）责任范围以（yǐ）及（jí）业主的（de）具体损失（shī）来酌情减免物业费。

4、业主以建（jiàn）设单位未交付房屋为理（lǐ）由进行抗辩

《最高人民法院关于（yú）审理建筑物区分（fèn）所有权纠纷案件具体应用法律若（ruò）干问（wèn）题的解（jiě）释》(以下简称《建筑物区分所有权解释（shì）》)第1条规定：取（qǔ）得建筑物专有部分所有权或基（jī）于与建设单位之间（jiān）的商品房买卖合同，已经（jīng）合（hé）法占有建筑物专有部分（fèn），但尚未依法办（bàn）理所有权（quán）登记人，可以（yǐ）认定为（wéi）物权（quán）法第六章所称的业主。故业（yè）主资格认定（dìng）有（yǒu）两种：

一、业主基于商品房买卖合同，对专有部分（fèn）进（jìn）行事实上的（de）支配和控制，即是对该部分的合法占（zhàn）有。在无特别约定时（shí），买受人对于专有（yǒu）部（bù）分（fèn）的占有通过建设单位的交（jiāo）付行为得以实现。遵（zūn）照我国（guó）司法实践中的交易习惯，开发商交付房屋（wū）钥（yào）匙或者（zhě）买（mǎi）受（shòu）人在交房通知书上签字确认后才完成交付行为，此时无论是（shì）否办理房屋产权登记，均（jun1）视为小（xiǎo）区业主；

二、如果已经办理（lǐ）了房屋（wū）产权登记手续，即已经获得（dé）该（gāi）房（fáng）屋的所有权，无（wú）论是否收到房屋钥匙，均（jun1）具有业主资格。

5、业主以物（wù）业服务企业违反维修（xiū）义务为由抗辩

维修义务主要（yào）来源于合同约（yuē）定，一般约定（dìng）的维修范围包括房屋（wū）本体（tǐ）公用设施，不包括室内（nèi）部分的维修；在维修范围约定不明情况下，依（yī）据《建筑（zhù）物区分（fèn）所有权解（jiě）释（shì）》第2、3条对建筑物的共有部分和专（zhuān）有部分的划分，建筑（zhù）物共有部分的维修责任由物业（yè）服务企（qǐ）业承（chéng）担，业（yè）主承担专有（yǒu）部分的（de）维修责任（rèn）。

《物业服务（wù）纠纷司法解释》第3条规定物业（yè）服务企（qǐ）业（yè）违（wéi）反（fǎn）维修、养护义务时应负相应（yīng）的违约责任。若业主可以（yǐ）提供证据（jù）证明（míng）物（wù）业（yè）服（fú）务方的行为违反物（wù）业管理（lǐ）公（gōng）约（yuē）中的维修和（hé）养（yǎng）护义（yì）务，业主依据合同的约（yuē）定行使抗（kàng）辩（biàn）权是可以得到支（zhī）持的（de）。但是业主需要避免“只要小区物业出（chū）现问题就找物业服务企业”的思维（wéi）。

对于维护义务的承担主体，应具体情况（kuàng）具（jù）体分析：如果小区（qū）物业在国家规定的（de）保修期和保修（xiū）范围（wéi）内，由（yóu）建设单位负物业的保修义务（wù）；在保修期限届满（mǎn）后，专有部分由专有部分所有人承（chéng）担维修和养护（hù）义务，物业服务企业（yè）也可以对业主（zhǔ）提供（gòng）有偿的维修服务（wù）；小区共有部（bù）分、公共设施设备，由物业服务企（qǐ）业承担维修和养护义务，物业服务企业履行义务时，可（kě）使用小区的住宅专项维修基金。

6、业主以物业服务企业提供的物业服（fú）务（wù）存在瑕疵为由抗辩（biàn）

物业（yè）服（fú）务具有时间持续性（xìng）及无法计量性，物业服务的内容、质量难以明确，一般还是以（yǐ）合同约定的标准（zhǔn）衡量。对于合同约（yuē）定较为概括，则可以参考（kǎo）我国相关法（fǎ）律、法（fǎ）规、政策性文件作出的相关（guān）补（bǔ）充性的一般标准（zhǔn）。

对于（yú）我国相关法（fǎ）律、法规（guī）和（hé）政策（cè）性文件也没有补充性规定时，应该（gāi）以（yǐ）物业服务行业的行业标准或者是小区内大（dà）多数业（yè）主认同（tóng）的标准为依据衡量。同时依据“谁主张（zhāng）谁举证（zhèng）”的原则，举证证明物业（yè）服务存在瑕疵的责任一般（bān）由业主承担。

业（yè）主证明（míng）物（wù）业服（fú）务存（cún）在瑕疵的证据主要有：

一（yī）是直接证明物业服务瑕疵的证（zhèng）据，包括照片、视频、录音等；

二是间（jiān）接（jiē）证据，包括小区（qū）其（qí）他居（jū）民的证言、新闻媒体的相关报道、居委会出具的相关证明（míng）等，但间接证（zhèng）据（jù）的证据（jù）效力略低，若仅（jǐn）存在间接（jiē）证据，即无法提供完整的证据链以证实物业服务存在瑕疵的情（qíng）况下，业主（zhǔ）也很可（kě）能败诉。

注：以上内容（róng）仅供（gòng）参考（kǎo）